Handlungsempfehlungen
Was Sie jetzt tun können
Wichtiger Hinweis
Diese Seite bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine Einschätzung Ihres Falls wenden Sie sich an den Berliner Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht, der Erfahrung mit Asbestfällen hat.
Bei mir ist nichts beschädigt — was gilt dann?
Der häufigste Fall zuerst. Die Berliner Rechtsprechung dazu ist unbequem: Sind Platten und Kleber unbeschädigt, nimmt sie für sich genommen keinen Mangel an. Für unbeschädigte Bodenfliesen sagt das der Leitsatz des Landgerichts Berlin von 2015: „Unbeschädigte asbesthaltige Bodenfliesen stellen für sich genommen keinen Mietmangel dar.“ Den Kleber nennt dieser Leitsatz nicht. Ihn trägt ein zweites Urteil derselben Kammer aus dem Jahr 2018 — wörtlich, in einem Abschnitt der Gründe über Schadensersatz: „So lange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt waren, bestand daher kein Mangel […]“.
Zwei Berliner Kammern, eine Linie — und nicht die Rechtslage im ganzen Land. Dieselbe Grenze zieht die Zivilkammer 66: Verbaute Asbestplatten seien kein Sachmangel, „solange diese unbeschädigt sind und ein Austritt von Asbestfasern nicht vorliegt oder zu befürchten ist“ (66 S 212/18). Nicht alle Gerichte stellen so klar auf den Zustand ab. Das Amtsgericht Eutin formulierte allgemein, bei Asbest gebe es keine Wirkungsschwelle, deshalb sei „regelmäßig von einem Mangel auszugehen“ (27 C 593/15, Rn. 83). Entschieden hat es allerdings einen Fall freigesetzter Fasern.
Maßgeblich ist der Zustand. Die Schwelle dafür ist niedrig. Eine einzige gebrochene Vinyl-Asbest-Bodenplatte genügte dem Landgericht Berlin 2013 für 10 % Minderung. Das war ein Einzelfall, keine Bemessung für Ihren. Welche Quoten Gerichte zugesprochen haben, steht in der Urteilsübersicht; was davon für Ihre Wohnung trägt, gehört in eine Beratung. Ist nichts beschädigt, fotografieren Sie die Flächen, die Fugen und die Übergänge — das ist Ihr Vergleichsbild für später. Ist etwas beschädigt, jede Bruchstelle, jede offene Fuge, jeden Kratzer. Immer mit Datum und so, dass die Fotos später tragen.
Und die Gesundheitsfrage, die darunter liegt: Gefährlich sind freigesetzte Fasern, nicht das verbaute Material. Eine 2021 veröffentlichte Laborstudie hat das Begehen eines Vinyl-Asbest-Bodens nachgestellt, an zwei Platten, verlegt in den 1980er und 1990er Jahren. Dafür diente ein Steigeisen aus Stahl: hundert Mal aufschlagen und ziehen, in zehn Minuten. Dabei fand sie keine freie, lungengängige Faser; beim Zerbrechen und beim Abrieb mit Schleifpapier fand sie welche. Körner in Schuhsohlen führt die Studie ausdrücklich als Fall für genau diesen Abrieb an. Mit Streugut unter einem Schuh hat sie nicht gemessen. Eine Unbedenklichkeitsschwelle kennt die Medizin nicht: Auch verhältnismäßig niedrige Asbestfaserstaub-Dosen können nach Angaben der DGUV zum Mesotheliom führen. Das ist keine Entwarnung und kein Grund zur Panik. Es ist der Grund für die Regel, die im nächsten Absatz steht.
Wenn bei Ihnen nichts beschädigt ist, bringen drei Dinge etwas: den Zustand dokumentieren, den Vermieter schriftlich fragen und den Boden in Ruhe lassen — nicht bohren, nicht schleifen, nichts abziehen. Mit der Anfrage warten Sie, bis Ihr Rechtsschutz steht. Sind Arbeiten angekündigt, schreiben Sie vor ihrem Beginn, ohne auf den Rechtsschutz zu warten. Kam die Ankündigung vor Ende der Wartezeit, deckt der Rechtsschutz den Streit um die Maßnahme selbst in der Regel nicht. Beides steht im nächsten Kasten — und als Beitrag zum Durchlesen: die vier Schritte nach dem Asbestfund.
Quellen — LG Berlin, Urt. v. 13.05.2015 – 18 S 140/14 (Bodenfliesen; Leitsatz nach urteile.news; der Volltext liegt dieser Recherche nicht vor); LG Berlin, Urt. v. 17.01.2018 – 18 S 140/16 (Platten und Kleber; das Zitat steht in den Gründen zum Schadensersatz wegen Verzugs, Abschnitt II. 2. (1) b; Wiedergabe mietrechtsiegen.de, nicht amtlich); AG Eutin, Urt. v. 20.06.2018 – 27 C 593/15, Rn. 83 (Volltext; entschieden wurde ein Fall freigesetzter Fasern); L. Zichella, F. Baudana, G. Zanetti, P. Marini (Politecnico di Torino), „Vinyl-Asbestos Floor Risk Exposure in Three Different Simulations", International Journal of Environmental Research and Public Health 18 (2021) 2073, doi:10.3390/ijerph18042073 (Begehung mit 100 Steigeisenschlägen samt Zug in zehn Minuten, trocken in einer Handschuhbox; Auswertung der Luftproben im Rasterelektronenmikroskop nach ISO 14966, Konzentration nach italienischem M.D. 06.09.1994 Anl. 2-B; Abrieb mit zwei Körnungen); DGUV/IFA, „Asbestverursachte Berufskrankheiten in Deutschland", S. 21 (niedrige Dosen); LG Berlin, Urt. v. 16.01.2013 – 65 S 419/10 (Quote und Leitsatz nach der Berliner MieterGemeinschaft; kein freier Volltext)
Bevor Sie den Vermieter anschreiben: Rechtsschutz sichern
Die Reihenfolge, einmal ausgeschrieben. Erstens: den Zustand dokumentieren — Fotos mit Datum, sofort, das hat keine Wartezeit. Fotos sind der Anfang, nicht der Beweis (so dokumentieren Sie richtig). Zweitens: Rechtsschutz sichern. Drittens: den Vermieter schriftlich anfragen, mit einer Frist von 14 Tagen — eine Empfehlung, keine gesetzliche Frist. Der Grund für die mittlere Stufe ist die Wartezeit. Danach folgen Gutachten und Beratung; ausgeschrieben stehen alle fünf Schritte unter Ihre Rechte als Mieter.
Schließen Sie eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrecht ab oder treten Sie einem Mieterverein bei — bevor Sie den Vermieter kontaktieren. Die Wartezeit beträgt beim Berliner Mieterverein drei Monate, bei der Berliner MieterGemeinschaft einen Monat; Versicherungen nennen üblicherweise drei. Bei der MieterGemeinschaft ist der Rechtsschutz nur im Beitrag mit Rechtsschutzversicherung enthalten. Wenn der Streit bereits läuft, ist es zu spät. Ob der Rechtsschutz einen Streit um Asbestmaterial deckt, das schon beim Einzug verbaut war, ist offen. War die Wohnung bei der Übergabe schon mangelhaft, tritt der Versicherungsfall nach der Rechtsprechung meist mit der Übergabe ein. So steht es in den Rechtsschutz-Regeln des Berliner Mietervereins. Liegt der Versicherungsfall vor dem Ende der Wartezeit, ist der Streit in der Regel nicht gedeckt. Die Beratung gehört zur Mitgliedschaft; die Wartezeit gilt nur für den Rechtsschutz. Fragen Sie den Verein oder die Versicherung vor Beitritt oder Abschluss, wie sie Ihren Fall sehen. Suchen Sie sich einen Fachanwalt für Mietrecht, der Erfahrung mit Asbestfällen hat.
Die Ausnahme: der akute Fall. Ist Material beschädigt — gebrochene Platten, offene Fugen, Staub nach Arbeiten am Boden —, warten Sie nicht. Dann gilt die umgekehrte Folge: erst anzeigen, dann Rechtsschutz. Ein Rechtsschutz, den Sie erst jetzt abschließen, deckt diesen Schaden in der Regel nicht mehr. Der Mangel ist dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB); wer die Anzeige unterlässt, haftet ihm für den daraus entstehenden Schaden (Abs. 2 Satz 1). Und der Zustand wird nicht besser, während die Wartezeit läuft.
Nichts beschädigt, aber Arbeiten angekündigt? Dann warten Sie mit Ihrem Brief nicht auf den Rechtsschutz. Schicken Sie die schriftliche Anfrage aus Schritt 3 vor Beginn der Arbeiten. Kam die Ankündigung vor Ende der Wartezeit, deckt der Rechtsschutz den Streit um die Maßnahme selbst in der Regel nicht. Bei Modernisierungen gilt nach den Angaben der Berliner MieterGemeinschaft in der Regel die Ankündigung als Ursache des Streits. Bei einer Modernisierung läuft außerdem eine kurze Frist. Härtegründe müssen Sie bis Ende des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Wollen Sie wegen der Modernisierung ausziehen, können Sie außerordentlich kündigen (§ 555e BGB). Die Kündigung muss bis Ende des Folgemonats nach Zugang der Ankündigung beim Vermieter eingehen. Sie braucht die Schriftform mit Unterschrift, eine E-Mail reicht nicht (§ 568 Abs. 1 BGB).
Wie viel Zeit Sie bis zum Beginn haben, hängt von der Art der Arbeiten ab. Eine Modernisierung muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das gilt nicht, wenn sie sich nur unerheblich auswirkt und die Miete nur unerheblich erhöht (Abs. 4). Eine Erhaltungsmaßnahme muss nur „rechtzeitig“ angekündigt werden (§ 555a Abs. 2 BGB). Ganz entfallen darf die Ankündigung, wenn die Einwirkung auf die Wohnung nur unerheblich ist oder die Maßnahme zwingend sofort durchgeführt werden muss.
Eine Mängelanzeige verlangt das Gesetz hier in zwei Fällen (§ 536c Abs. 1 Satz 1 BGB): wenn sich ein Mangel zeigt, und wenn die Wohnung gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr geschützt werden muss. Angekündigte Arbeiten allein sind nach dem Wortlaut keins von beidem. Ein Risiko bleibt: Das Landgericht Berlin verneint den Mangel bei unbeschädigtem Material nur, solange ein Faseraustritt weder vorliegt noch zu befürchten ist (66 S 212/18). Ob angekündigte Arbeiten einen Austritt schon befürchten lassen, beantworten die ausgewerteten Urteile nicht. Sieht ein Gericht das so, kann Sie eine unterlassene Anzeige drei Rechte kosten. Sie verlieren die Minderung und den Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 BGB. Und Sie dürfen nicht mehr fristlos kündigen, ohne dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe zu setzen. Diese drei Verluste treten nur ein, soweit der Vermieter wegen der fehlenden Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte (§ 536c Abs. 2 Satz 2 BGB).
Unabhängig von Ihrem Brief hat der Vermieter, der die Arbeiten veranlasst, eine eigene Pflicht (§ 5a Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 GefStoffV). Er muss der Baufirma vor Beginn schriftlich oder elektronisch alles übermitteln, was ihm zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe vorliegt. Hat der Bau Ihres Hauses vor November 1993 begonnen, gilt die Vermutung „kein Asbest“ nicht (§ 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV).
Eine eigene Uhr läuft daneben. Der Strafantrag hängt nicht an dieser Reihenfolge. Seine Frist beginnt jedenfalls nicht mit Ihrem Brief. Sie beginnt frühestens mit Ablauf des Tages, an dem Sie von Tat und Täter erfahren (§ 77b Abs. 2 Satz 1 StGB). Ob bei Asbest überhaupt schon eine Tat vorliegt, ist ungeklärt. Weiter unten stehen die Fristen nebeneinander: Acht Uhren — und darunter zwei, die nicht in die Tabelle passen.
Wenn Sie zwischen beidem wählen: Ein Mieterverein ist der einfachere Weg. Er berät, und die Wartezeit ist bei der Berliner MieterGemeinschaft die kürzeste. Für Verein und Versicherung gilt gleich: Ein Streit, der schon läuft oder schwelt, ist in der Regel nicht gedeckt. Bei Versicherungen kommt hinzu: Wer beim Abschluss nach bekannten Streitigkeiten gefragt wird, muss wahrheitsgemäß antworten. Was das für Sie bedeutet, klären Sie vorher mit dem Anbieter. Die Tarife einzelner Versicherer hat diese Recherche nicht ausgewertet.
Quellen — §§ 536c, 555d Abs. 3, 555e Abs. 1, 568 Abs. 1 BGB (amtlicher Wortlaut); Wartezeiten und Rechtsschutz nach den Angaben der beiden Vereine (abgerufen 23.09.2026); Versicherungen: GDV-Muster-ARB 2021, Finanztip, § 19 Abs. 1 VVG
Bevor Sie die Miete kürzen
Wenn bei Ihnen nichts beschädigt ist, betrifft Sie dieser Kasten nicht. Ohne Mangel gibt es nichts zu mindern. Lesen Sie weiter, sobald etwas gebrochen, gerissen oder offen ist.
Dann zuerst die Bedingung. Ein Mangel senkt die Miete von selbst. Sie schulden dann nur eine „angemessen herabgesetzte Miete“ (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Vorausgesetzt, der Mangel mindert die Tauglichkeit der Wohnung nicht nur unerheblich (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). War die Kürzung berechtigt und die Höhe angemessen, entsteht kein Rückstand. Das Risiko beginnt erst, wenn sie es nicht war — und darüber entscheidet am Ende ein Gericht, im Nachhinein.
Der sichere Weg. Erklären Sie die Minderung schriftlich und zahlen Sie die Miete trotzdem voll weiter, ausdrücklich unter Vorbehalt. Dann kann kein Rückstand entstehen. Der Vorbehalt hält die Rückforderung offen. Denn wer weiß, dass er nicht zahlen muss, und trotzdem zahlt, bekommt das Geld nicht zurück (§ 814 BGB). Dass eine ausdrücklich unter Vorbehalt geleistete Zahlung nicht darunterfällt, steht nicht im Gesetzeswortlaut — es ist die praktische Folgerung daraus. Genau dafür ist der Vorbehalt da. Zurückgefordert wird später nach § 812 BGB, und dieser Anspruch verjährt. Das Musterschreiben dazu steht auf der Seite Ihre Rechte als Mieter — mit der Vorbehaltszeile zum Übernehmen.
Was geprüft werden muss — und was nicht. Die Minderung zu erklären ist der ungefährliche Teil, solange Sie voll unter Vorbehalt zahlen. Dafür ist das Musterschreiben da. Prüfen lassen müssen Sie dreierlei: den Grund — liegt überhaupt ein Mangel vor —, die Höhe und die Entscheidung, Geld einzubehalten. Prüfen kann das der Berliner Mieterverein oder eine Fachanwältin für Mietrecht. Wer die Mittel dafür nicht aufbringen kann, beantragt Beratungshilfe beim Amtsgericht am eigenen Wohnort (§§ 1, 4 BerHG). Beides zusammen geht nicht ohne Weiteres. Beratungshilfe setzt voraus, dass keine andere zumutbare Hilfe zur Verfügung steht. Eine Mitgliedschaft im Mieterverein kann genau das sein (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BerHG).
Wer Geld einbehält und die Kürzung war nicht berechtigt, kann in Verzug geraten. Zur fristlosen Kündigung berechtigt das auf zwei Wegen. Erstens: Verzug an zwei aufeinander folgenden Terminen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a). Dabei muss der Rückstand bei Wohnraum eine Monatsmiete übersteigen (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Bei Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch gilt diese Schwelle nicht (Nr. 1 Satz 2). Zweitens: über mehr als zwei Termine ein Rückstand, der zwei Monatsmieten erreicht (lit. b). Die fristlose Kündigung lässt sich durch rechtzeitiges Nachzahlen abwenden; welche Fristen und Grenzen dafür gelten, steht im Link am Ende dieses Absatzes. Der Vermieter kann aber hilfsweise auch ordentlich kündigen, also mit Kündigungsfrist. Dafür sieht das Gesetz diese Rettung durch Nachzahlen nicht vor — ein Umkehrschluss aus dem Wortlaut, keine ausgewertete Rechtsprechung. Fragen Sie in der Beratung danach, bevor Sie Geld einbehalten. Ausgeschrieben stehen die Wege und ihre Grenzen unter Wenn Sie Miete einbehalten: das Kündigungsrisiko.
Quellen — §§ 536 Abs. 1 Satz 2 und Satz 3, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1, 812, 814 BGB sowie §§ 1, 4 BerHG (amtlicher Wortlaut). Dass das Gesetz für die ordentliche Kündigung keine Nachzahlungsregel enthält, ist ein Umkehrschluss aus dem Wortlaut, keine Auswertung der Rechtsprechung
Strafantrag: Wann beginnt die Frist?
Die fahrlässige Körperverletzung setzt eine eingetretene Körperverletzung voraus: „wer durch Fahrlässigkeit die Körperverletzung einer anderen Person verursacht“ (§ 229 StGB). Einen strafbaren Versuch kennt die Vorschrift nicht. Angst vor einer Erkrankung ist keine Körperverletzung: „Bloß emotionale Reaktionen auf Aufregungen … aber auch latente Angstzustände, stellen keinen pathologischen Zustand und damit keine Gesundheitsbeschädigung“ (BGH, Beschl. v. 18.07.2013 – 4 StR 168/13, Rn. 13).
Steht eine Körperverletzung fest, wird sie nur auf Antrag verfolgt (§ 230 Abs. 1 Satz 1 StGB). Ausnahme: Die Strafverfolgungsbehörde hält ein Einschreiten von Amts wegen wegen des besonderen öffentlichen Interesses für geboten. Der Antrag muss binnen drei Monaten gestellt werden (§ 77b Abs. 1 Satz 1 StGB). Die Frist beginnt mit Ablauf des Tages, an dem Sie von der Tat und vom Täter Kenntnis erlangen (§ 77b Abs. 2 Satz 1 StGB). Die Verfolgungsverjährung beträgt fünf Jahre (§ 78 Abs. 3 Nr. 4 StGB). Tritt der Erfolg erst später ein, beginnt sie erst mit diesem Zeitpunkt (§ 78a Satz 2 StGB).
Was offen ist — und warum das für Sie zählt: Wann bei Asbest die Körperverletzung eintritt, ist ungeklärt. Ob schon die Ablagerung von Fasern im Gewebe genügt oder erst ein ärztlicher Befund, ist, soweit ersichtlich, nicht entschieden. Solange das offen ist, lässt sich auch nicht sagen, wann die Fristen beginnen. Wer Beschwerden hat, sollte sie deshalb ärztlich dokumentieren lassen: Das Datum des Befundes ist der Zeitpunkt, der sich später am sichersten belegen lässt. Von ihm aus rechnet ein Fachanwalt für Strafrecht, welche Uhr in Ihrem Fall läuft. Für wen diese Uhr überhaupt läuft: Ob sie ohne Beschwerden und ohne ärztlichen Befund schon läuft, lässt sich nicht sagen. Ob bereits die Ablagerung von Fasern im Gewebe der Erfolg ist, an den sie anknüpft, hat kein Gericht entschieden. Wer einen unbeschädigten Boden und keine Beschwerden hat, hat kein Datum, von dem aus sich eine Frist rechnen ließe. Wer Beschwerden hat, lässt sie dokumentieren und bespricht mit einem Fachanwalt für Strafrecht, ob er fristwahrend Antrag stellt.
Quellen — §§ 229, 230 Abs. 1 Satz 1, 77b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1, 78 Abs. 3 Nr. 4, 78a Satz 2 StGB; BGH, Beschl. v. 18.07.2013 – 4 StR 168/13 (NJW 2013, 3383), Rn. 13
Informieren
Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung betroffen sein könnte. Besonders Wohnungen aus den Jahren 1960 bis 1993 in Plattenbauten und Mehrfamilienhäusern sind gefährdet. Floor-Flex-Böden, Wandplatten und Rohrisolierungen können Asbest enthalten. Was eine Exposition gesundheitlich bedeuten kann, erklärt der Beitrag zu Asbestose, Latenzzeit und Symptomen. Warum eine solche Prüfung idealerweise schon vor dem Einzug erfolgt — und Mieter sie anders als Käufer nie angeboten bekommen, zeigt der Beitrag Asbest vor dem Einzug prüfen.
Dokumentieren
Fotografieren Sie verdächtige Materialien. Notieren Sie, ob Platten, Böden oder Isolierungen beschädigt sind. Halten Sie schriftlich fest, ob und wann Ihr Vermieter Sie über Asbest informiert hat — oder eben nicht. Jede E-Mail, jeder Brief, jedes Telefonat mit Datum. Was nicht schriftlich ist, müssen Sie später mit Zeugen beweisen — das gelingt seltener.
Telefonate aber nicht heimlich mitschneiden — das ist nach § 201 StGB strafbar und wurde in dem Fall, mit dem diese Recherche begonnen hat (Graunstraße, degewo, 2019), zum Gegenangriff der Vermieterseite; sie drohte dem Mieter damit im Verfahren AG Wedding, 14 C 250/19. Sicher ist: Gedächtnisprotokoll direkt nach dem Gespräch, jemanden mithören lassen und das dem Gesprächspartner ansagen, und den Inhalt anschließend per E-Mail bestätigen lassen („wie soeben besprochen …“).
Melden
Melden Sie Ihren Fall über unser Kontaktformular. Ihre Daten werden vertraulich behandelt. Jeder dokumentierte Fall verstärkt den Druck für eine systematische Aufklärung und Sanierung.
Wenn ein Auszug im Raum steht: Beweise vorher sichern
Mit der Schlüsselübergabe verlieren Sie den Zugang zum wichtigsten Beweismittel — Ihrer Wohnung. Was danach gemessen wird, sagt über Ihre Wohnzeit nichts mehr. Eine Raumluftmessung in der leeren, gelüfteten Wohnung kann als Freigabemessung nach der Sanierung geführt werden — in dem Fall, mit dem diese Recherche begonnen hat, trug der vorgelegte Prüfbericht genau diese Bezeichnung (Nr. 1121-1762, 28.03.2019; nachgezeichnet im Faktencheck). Prüfen Sie bei jedem vorgelegten Prüfbericht Datum und Bezeichnung.
Sichern Sie deshalb vor der Rückgabe: Materialprobe durch eine Fachperson (kündigen Sie die Probenahme dem Vermieter schriftlich an — die Entnahme greift in die Mietsache ein), Fotos mit Datum und Maßstab, eine Rückstellprobe des Materials — genommen von derselben Fachperson, nicht von Ihnen selbst. In dem Fall, mit dem diese Recherche begonnen hat, war die Renovierung vom Vermieter genehmigt; hinterher warf die Vermieterseite dem Mieter dafür Sachbeschädigung vor (§ 303 StGB; AG Wedding, 14 C 250/19). Solange noch kein Rechtsstreit anhängig ist, gibt es das selbständige Beweisverfahren nach § 485 Abs. 2 ZPO: Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger dokumentiert den Zustand; ein rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermeidung eines Rechtsstreits dienen kann (Abs. 2 Satz 2). Beruft sich eine Partei im späteren Prozess auf die so erhobenen Beweise, stehen sie einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleich (§ 493 Abs. 1 ZPO). Für eine gerichtsfeste Beweissicherung reichen Fotos allein häufig nicht.
Quellen — §§ 485 Abs. 2, 493 Abs. 1 ZPO; § 303 StGB; AG Wedding, Az. 14 C 250/19 (Zivilverfahren, Vorwurf der Gegenseite — keine Feststellung eines Gerichts); Prüfbericht Nr. 1121-1762 vom 28.03.2019 (nachgezeichnet im Faktencheck)
Eigenen Gutachter beauftragen — wann sich das lohnt
Wann ein eigenes Gutachten nötig ist: wenn Material beschädigt ist, wenn Arbeiten am Boden anstehen oder schon stattgefunden haben, wenn Ihr Vermieter einen eigenen Bericht vorlegt — oder wenn in einer anderen Wohnung derselben Anlage Asbest nachgewiesen wurde (dazu der vorletzte Absatz dieses Kastens). Ist nichts beschädigt und steht nichts an, reicht für den Anfang die schriftliche Anfrage — ein eigenes Gutachten ist dafür kein Muss. Ob Mieter über die Hinweispflicht hinaus Auskunft verlangen können, ist offen: Im Verfahren 65 S 209/17 hielt die Kammer die verlangte Auskunft für bereits erteilt und verneinte einen weitergehenden Anspruch für diesen Fall. Antwortet Ihr Vermieter nicht oder weicht er aus, führt deshalb nur die Materialprobe zu einer belastbaren Antwort. Wenn Sie eines beauftragen: einen unabhängigen, zertifizierten Schadstoffgutachter oder ein akkreditiertes Umweltlabor, nicht den Gutachter Ihres Vermieters. Zu den Kosten: Die reine Laboranalyse einer Materialprobe liegt bei etwa 50–150 €; eine Bauteilprobe mit Sachverständigen-Bericht vor Ort kostet rund 300–800 €. Beide Spannen sind Erfahrungswerte, keine erhobenen Marktpreise. Die Probe sollten Sie nicht selbst nehmen — unsachgemäße Entnahme setzt Fasern frei und schwächt den Beweiswert.
Bestehen Sie darauf, dass alle Räume mit gleichem Bodenbelag beprobt werden. Bei einer Teilbeprobung ist die Belastung in den nicht-beprobten Räumen schwerer zu belegen — auch wenn dort dieselben Platten liegen. In einem Berliner Verfahren genügten dem Gericht Fotos und ein Wohnungsgrundriss, um weitere Schadstellen substantiiert vorzutragen (LG Berlin, Az. 66 S 212/18). Eine vollständige Beprobung erspart Ihnen diesen Umweg.
Ein Fund in der Nachbarwohnung ist Ihr Anlass, selbst beproben zu lassen. Floor-Flex-Platten und Bitumenkleber wurden gebäudeweise verlegt, nicht wohnungsweise ausgesucht. Wurde in einer anderen Wohnung derselben Anlage Asbest nachgewiesen oder dort bereits saniert, ist das ein Anhaltspunkt, mit dem Sie beim Vermieter schriftlich nachfragen können. Der Berliner Mieterverein hält in seinem Merkblatt fest: „Bei asbesthaltigen Baustoffen … sind fast immer alle Mieter des Hauses betroffen.“ Sprechen Sie mit Ihren Nachbarn.
Quellen — Berliner Mieterverein, Merkblatt Asbest; LG Berlin, Az. 66 S 212/18 (Fotos und Grundriss als substantiierter Vortrag; Verkündungsdatum strittig); LG Berlin, Az. 65 S 209/17 (Hinweisbeschluss — Auskunft für bereits erteilt gehalten, weitergehender Anspruch für diesen Fall verneint); Kostenspannen: Erfahrungswerte, keine erhobenen Marktpreise (Asbest-Gutachten — Kosten, Beweiskraft, wer zahlt)
Was eine negative Raumluftmessung nicht zeigt
Wenn Ihr Vermieter eine negative Raumluftmessung vorlegt und behauptet, alles sei sicher: Bei beschädigten Asbestplatten kommt es nach dem Landgericht Berlin nicht „auf eine tatsächliche Asbestbelastung in der Raumluft“ an (Az. 66 S 212/18). Fragen Sie deshalb nach dem Zustand des Materials, nicht nach der Luft. Faktencheck: was eine negative Raumluftmessung zeigt →
Wichtig: Nicht selbst entfernen!
Versuchen Sie niemals, asbesthaltige Materialien selbst zu entfernen, zu schleifen oder zu beschädigen. Bohren, Schleifen, Fräsen und das Abziehen von Belägen setzen Fasern frei; wie viel, hängt vom Material und vom Verfahren ab. Kontaktieren Sie einen zertifizierten Schadstoffsanierer. Bei großflächig beschädigten Platten oder Staub nach Arbeiten am Boden wenden Sie sich an die Bauaufsicht Ihres Bezirks. Sie kann bei verletzter Instandhaltungspflicht einschreiten. Das Gesundheitsamt berät zusätzlich, wenn Sie Beschwerden haben. Wie stark die Freisetzung je nach Tätigkeit ausfällt — vom Tapetenabreißen bis zum Abschleifen von Fliesenkleber —, zeigen die gemessenen Faserwerte je Tätigkeit.
Vermieter kontaktieren
So kontaktieren Sie Ihren Vermieter
Egal ob degewo, Gewobag, HOWOGE oder privater Vermieter — fordern Sie Auskunft über Asbestbelastung immer schriftlich an — und erst, wenn die ersten beiden Schritte erledigt sind: dokumentieren und Rechtsschutz sichern. Ausnahmen gelten, wenn Material beschädigt ist oder Arbeiten angekündigt sind.
Schriftlich anfragen
Kontaktieren Sie Ihren Vermieter per E-Mail oder Einschreiben. Fragen Sie konkret: „Sind in meiner Wohnung asbesthaltige Materialien verbaut?" Setzen Sie eine Frist zur Beantwortung — 14 Tage sind eine Empfehlung, keine gesetzliche Frist. Was Vermieter darauf antworten und was daraus folgt, steht bei den häufigsten Fragen. Musterschreiben und Details →
Alles dokumentieren
Speichern Sie jede Kommunikation. Notieren Sie Datum, Inhalt und Gesprächspartner — auch bei Telefonaten. Mündliche Zusagen sind im Streitfall schwer zu beweisen.
Keine Reaktion?
Bei landeseigenen Wohnungsunternehmen: Wenden Sie sich an die Ombudsstelle der landeseigenen Wohnungsunternehmen. Bei privaten Vermietern: Berliner Mieterverein oder Rechtsberatung.
Vorsicht: „Schadstoffhaltige Bauteile" in der Modernisierungsankündigung
Bekommen Sie eine Modernisierungsankündigung mit Formulierungen wie „ev. schadstoffhaltige Bauteile", „belastete Baumaterialien" oder „kontaminierte Bauteile"? Im Berliner Wohnungsbestand vor 1993 ist das regelmäßig der Sammelbegriff für Asbest. Schreiben Sie schriftlich zurück: „Handelt es sich um asbesthaltige Materialien?" — und verlangen Sie eine schriftliche Antwort. Die Antwort ist Ihr Beweismittel: falls Ihr Vermieter verneint und sich später Asbest bestätigt, oder falls er weiter ausweicht. Ein dokumentiertes Beispiel: Naunynstraße 2019 — wie die degewo das Wort Asbest aus ihrer Modernisierungsankündigung ließ →
Vier Wege, die für Mieter in Betracht kommen
Es gibt nicht „die“ zuständige Behörde. Mehrere können gleichzeitig zuständig sein, und sie leisten Unterschiedliches. Die Senatsverwaltung führt sieben Zuständigkeiten, darunter Abfall- und Immissionsschutzrecht. Für Mieter sind die folgenden vier die praktisch wichtigen:
- Bauaufsicht Ihres Bezirks — für den Zustand des Gebäudes und die Instandhaltungspflicht des Eigentümers (§ 3 Abs. 1 Nr. 1 BauO Bln). Voraussetzung für eine Meldung: Kenntnis des Eigentümers über schwach gebundenen Asbest oder über beschädigte asbesthaltige Bauteile — und er kommt seiner Pflicht nachweislich nicht nach. Sie brauchen also den Schriftwechsel mit ihm. Erst schreiben, dann melden.
- LAGetSi, das Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit — für laufende Arbeiten, die nicht fachgerecht ausgeführt werden. Das Landesamt überwacht Fach- und Sachkunde, Zulassungen und die Arbeitsbedingungen auf Asbestbaustellen. Der ausführende Betrieb muss Tätigkeiten mit Asbest spätestens eine Woche vor Beginn anzeigen (§ 11a Abs. 4 Satz 1 GefStoffV); unterhalb einer Exposition von 1.000 Fasern je Kubikmeter gilt die Pflicht nicht (Abs. 6). Bei der Meldung verlangt: Ort, Zeitraum, ausführende Firma — und möglichst Fotos.
- Gesundheitsamt Ihres Bezirks — die Gesundheitsämter beraten bei gesundheitlichen Beschwerden oder Beeinträchtigungen durch Umweltschadstoffe; der umweltbezogene Gesundheitsschutz gehört zu ihren Ordnungsaufgaben.
- Polizei Berlin, LKA 336 (Umweltkriminalität) — wenn ein Straftatverdacht im Raum steht, etwa unerlaubter Umgang mit Abfällen (§ 326 StGB). Das ist ein Offizialdelikt: Die Staatsanwaltschaft ermittelt von Amts wegen. Einen Strafantrag müssen Sie dafür nicht stellen. Schnell melden: späte Anzeigen erschweren die Ermittlung.
Der Satz, den Sie sich merken sollten: Die Einschaltung einer Behörde ersetzt den Mietrechtsweg nicht. Mietminderung, Beseitigung und Schadensersatz gibt es nur zivilrechtlich. Behördenweg und Mietrechtsweg laufen nebeneinander, nicht nacheinander.
Quelle — Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen — Zuständige Behörden; Meldung asbesthaltiger Bauteile; Meldung nicht fachgerechter Tätigkeiten
Acht Uhren, die nebeneinander laufen
Acht Zeitspannen stehen in dieser Tabelle. Sie gehören zu verschiedenen Wegen und beginnen meist an verschiedenen Tagen. Für eine Mieterin mit unbeschädigtem Boden sind die ersten beiden Zeilen einschlägig. Die dritte und die vierte laufen nur, wenn eine Modernisierung angekündigt ist. Die sechste und die siebte betreffen nur, wer Miete einbehält — ausgeschrieben stehen sie unter Wenn Sie Miete einbehalten: das Kündigungsrisiko. Die fünfte und die achte gehören zum Strafrecht und stehen im Kasten oben. Ob sie ohne Beschwerden und ohne Befund überhaupt zu laufen begonnen haben, ist ungeklärt.
| Wofür |
Wie lange |
Ab wann sie läuft |
Wenn sie abläuft |
| Antwortfrist an den Vermieter |
14 Tage |
Zugang Ihres Schreibens |
Nichts von selbst — die Frist ist eine Empfehlung, keine gesetzliche. Sie belegt aber, dass Sie gefragt haben |
| Wartezeit beim Mieterverein oder in der Rechtsschutzversicherung |
1 bis 3 Monate |
Zahlung des ersten Beitrags oder Versicherungsbeginn |
Gedeckt sind nur Fälle, die danach entstehen. Läuft der Streit vorher, ist es zu spät |
| Härtegründe bei einer Modernisierung |
Bis Ende des Folgemonats |
Zugang der Modernisierungsankündigung (§ 555d Abs. 3 Satz 1 BGB) |
Härtegründe zählen dann nur noch, wenn Sie ohne Verschulden verhindert waren. Reichen Sie sie dann samt den Gründen der Verzögerung unverzüglich in Textform nach (Abs. 4 Satz 1). Hat die Ankündigung nicht auf Form und Frist hingewiesen, gilt die Frist nicht (Abs. 5). Gegen die Mieterhöhung zählen Härtegründe aber nur bis zum Beginn der Maßnahme (Abs. 4 Satz 2, Abs. 5 Satz 2) |
| Sonderkündigung bei einer Modernisierung |
Bis Ende des Folgemonats |
Zugang der Modernisierungsankündigung (§ 555e Abs. 1 Satz 2 BGB) |
Das Sonderkündigungsrecht ist verloren. Die ordentliche Kündigung bleibt (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Jede Kündigung braucht die Schriftform mit Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB) |
| Strafantrag wegen fahrlässiger Körperverletzung |
3 Monate |
Ablauf des Tages, an dem Sie von Tat und Täter erfahren (§ 77b Abs. 2 Satz 1 StGB) |
Der Antrag ist verloren — sie beginnt aber erst, wenn eine Körperverletzung eingetreten ist (§ 229 StGB). Wann das bei Asbest der Fall ist, ist ungeklärt: siehe den Kasten oben |
| Nachzahlung im Räumungsverfahren |
2 Monate |
Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) |
Die fristlose Kündigung bleibt wirksam |
| Sperre nach einer geheilten Kündigung |
2 Jahre |
Der vorangegangenen Kündigung, die auf diesem Weg unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB) |
Innerhalb der zwei Jahre wirkt die Nachzahlung kein zweites Mal |
| Verfolgungsverjährung der fahrlässigen Körperverletzung |
5 Jahre |
Erst mit dem Eintritt des Erfolgs, wenn er später eintritt als die Tat (§ 78a Satz 2 StGB) — und wann das bei Asbest ist, ist ungeklärt |
Eine Verfolgung ist ausgeschlossen |
Zwei Fristen stehen nicht in dieser Tabelle. Die 30 Tage aus dem Musterschreiben zur Mietminderung setzen Sie selbst; sie sind eine Empfehlung, keine gesetzliche Frist. Und die Verjährung der Rückforderung zu viel gezahlter Miete (§ 812 BGB) beginnt nicht am Zahltag. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie vom Mangel erfahren haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erfahren müssen (§ 199 Abs. 1 BGB); die Frist selbst dauert drei Jahre (§ 195 BGB).
Quellen — §§ 77b Abs. 2 Satz 1, 78 Abs. 3 Nr. 4, 78a Satz 2 StGB; §§ 195, 199 Abs. 1, 569 Abs. 3 Nr. 2, 812 BGB (amtlicher Wortlaut); Wartezeiten und Rechtsschutz nach den Angaben der beiden Vereine (abgerufen 23.09.2026); Versicherungen: GDV-Muster-ARB 2021, Finanztip. Modernisierung: §§ 555d Abs. 3–5, 555e Abs. 1, 568 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB (amtlicher Wortlaut)