Fünf Sätze, die Betroffene in Berliner Asbestfällen immer wieder hören — und was die Rechtslage dazu hergibt. Lesen Sie das, bevor Sie mit der Hausverwaltung telefonieren.
„Wir haben Sie doch informiert.“
Dann fragen Sie schriftlich nach: wann genau, an wen, mit welchem Inhalt, auf welchem Weg. Der Bundesgerichtshof verlangt in einem Asbest-Fall, dass die Gegenseite eine behauptete Aufklärung „in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise“ konkret darlegt — erst dann müssen Sie dieser Darstellung entgegentreten. Eine pauschale Behauptung, man habe damals Schreiben verschickt, genügt dafür nicht.
Und der Nachweis, dass ein Brief abgeschickt wurde, beweist nicht, dass er angekommen ist: Nach ständiger Rechtsprechung des BGH begründet die Absendung nicht einmal einen Anscheinsbeweis für den Zugang. Wer sich auf den Zugang beruft, trägt dafür die Beweislast. Auch ein Aushang im Treppenhaus, eine Broschüre oder ein Hinweis auf der Website erreichen nicht Ihren persönlichen Empfangsbereich im Sinne des § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Die Antwort ist Ihr Beweismittel — auch wenn sie ausweicht.
Quellen — BGH, Urt. v. 12.11.2010 – V ZR 181/09 (Asbest, sekundäre Darlegungslast); BGH, Urt. v. 27.09.2016 – II ZR 299/15 (BGHZ 212, 104, Rn. 32); BGH, Beschl. v. 11.05.2023 – V ZR 203/22, Rn. 8; § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB
„Solange nichts beschädigt ist, besteht keine Gefahr.“
Hier ist die Rechtslage unbequem, und Sie sollten sie kennen: Das Landgericht Berlin hat in einem Asbestfall ausgeführt, solange Bodenplatten und Kleber unbeschädigt seien, bestehe kein Mangel — die Mietminderung wurde dort abgewiesen. Wer allein mit dem Vorhandensein von Asbest mindert, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Entscheidend ist deshalb der Zustand. Und die Schwelle ist niedrig: Eine einzige gebrochene Vinyl-Asbest-Bodenplatte genügte dem LG Berlin für 10 % Minderung — den Einwand, der Mieter habe den Riss durch ein aufgestelltes Regal selbst verursacht, ließ das Gericht nicht gelten: Bodenfliesen müssen dem vertragsgemäßen Gebrauch standhalten. Fotografieren Sie deshalb jede Bruchstelle, jede offene Fuge, jeden Kratzer — mit Datum.
Quellen — LG Berlin, Urt. v. 17.01.2018 – 18 S 140/16 (Zurückverweisung, nicht rechtskräftig abgeschlossen); LG Berlin, Urt. v. 16.01.2013 – 65 S 419/10
„Das ist eine Modernisierung — die legen wir auf die Miete um.“
Eine Asbestsanierung beseitigt einen Mangel; sie schafft keinen höheren Wohnwert. Das Amtsgericht Schöneberg hat sie deshalb als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB eingeordnet und nicht als Modernisierung — auch dann nicht, wenn nebenbei ein neuer Bodenbelag verlegt wird: Der Schwerpunkt liege „eindeutig auf der Beseitigung der Asbestplatten“, die Erneuerung des Fußbodens sei „eine bloße Randerscheinung“.
Erhaltungskosten sind nicht auf die Miete umlegbar. Wird eine Sanierung mit energetischen Maßnahmen kombiniert, darf nur der energetische Anteil umgelegt werden — nachvollziehbar aufgeschlüsselt.
Quelle — AG Schöneberg, Urt. v. 18.02.2016 – 106 C 282/15, Rn. 30 (Volltext, Rechtsprechungsdatenbank Berlin); Rechtskraft aus öffentlichen Quellen nicht belegbar
„Die Sanierung müssen Sie dulden.“
Das stimmt im Grundsatz — und genau deshalb lohnt der Blick auf die Gegenseite der Duldungspflicht. § 555a Abs. 3 BGB: „Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ Das umfasst Ersatzunterbringung, Umzug und Einlagerung — und Sie müssen nicht vorstrecken. Eine Vereinbarung, die davon zu Ihren Lasten abweicht, ist unwirksam (Abs. 4).
Aber Vorsicht bei der Frist: Die vielzitierten drei Monate gelten für Modernisierungen (§ 555c BGB). Für Erhaltungsmaßnahmen verlangt § 555a Abs. 2 BGB nur eine rechtzeitige Ankündigung; das AG Schöneberg hat ausdrücklich festgehalten, der Gesetzgeber habe hier bewusst auf eine § 555c vergleichbare Regelung verzichtet. Wer die Duldung mit einer angeblich verletzten Drei-Monats-Frist verweigert, verliert — und riskiert Ordnungsgeld.
Quellen — § 555a Abs. 2–4 BGB; AG Schöneberg, Urt. v. 18.02.2016 – 106 C 282/15, Rn. 31, 34
„Wenden Sie sich an die Behörde.“
Tun Sie beides — aber wissen Sie, was welcher Weg leistet. Die Berliner Senatsverwaltung stellt ausdrücklich klar: Die Einschaltung der Behörden ersetzt privatrechtliche Maßnahmen nicht. Mietminderung, Beseitigungsanspruch und Schadensersatz bekommen Sie nie von einer Behörde, sondern nur über den Mietrechtsweg. Umgekehrt kann eine Behörde etwas, das kein Gericht so schnell kann: laufende Arbeiten stoppen.
Und noch etwas, das der Senat selbst benennt und das viele Betroffene enttäuscht: Ein gesetzliches Gebot, vorhandenen Asbest zu entfernen, existiert nicht. Verhandelt wird über Zustand, Information und Kosten — nicht über ein Recht auf Entfernung.
Quelle — Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen — Handlungsfelder und Zuständigkeiten