Mietminderung (§536 BGB)
Ein asbestbedingter Mangel kann die Miete erheblich mindern — bei Unbewohnbarkeit kommt zusätzlich Ersatz für eine Ersatzunterbringung in Betracht; das AG Eutin sprach solche Kosten im Juni 2018 konkret zu, nachdem im Keller Asbestfasern freigesetzt worden waren (Urteil vom 20.06.2018, Az. 27 C 593/15). Ob und wie stark gemindert werden kann, hängt jedoch vom konkreten Zustand ab (siehe unten): Maßgeblich ist eine tatsächliche Beeinträchtigung, nicht schon das bloße Vorhandensein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB) — Sie müssen sie nicht einklagen, aber Sie müssen den Mangel dem Vermieter vorher schriftlich anzeigen und dürfen die Zahlung nie einfach einstellen.
Mietminderung bei Asbest — Urteilsübersicht
| Gericht |
Aktenzeichen |
Minderung |
Sachverhalt |
| LG Berlin |
18 S 133/15 |
20 % |
Beschädigte asbesthaltige Bodenplatten — Minderung rückwirkend ab Mietbeginn bestätigt; rechtskräftig, Volltext frei zugänglich |
| LG Berlin |
66 S 212/18 |
20 % |
Beschädigte Floor-Flex-Platten; auf eine tatsächliche Asbestbelastung der Raumluft kommt es nicht an — dazu Anspruch auf Beseitigung; rechtskräftig |
| AG Eutin |
27 C 593/15 |
Volle Befreiung |
Asbestfreisetzung — Wohnung unbewohnbar, Gebrauchstauglichkeit aufgehoben: keine Miete geschuldet, dazu Ersatz der Kosten der Ersatzunterkunft |
| LG Berlin |
18 S 140/16 |
— |
Informationspflicht: Vermieter muss spätestens seit 1996 über bekannte Asbestbelastung informieren (Zurückverweisungs-Urteil; die Pflichtverletzung steht fest — eine Minderung folgt daraus allein nicht) |
Entscheidend ist nicht das bloße Vorhandensein von Asbest, sondern eine konkrete Beeinträchtigung. Ob schon intakter Asbest ein Mangel ist, ist rechtlich umstritten: Manche Gerichte sehen bereits intakten Asbest als Mangel; nach der strengeren Linie (u. a. BGH, Deutscher Mieterbund) muss eine konkrete Gesundheitsgefahr hinzukommen — durch beschädigtes oder freigesetztes Material. Dokumentierte Quoten reichen von rund 10 % (gerissene Platte) über 20 % (beschädigte Platten) bis zur vollen Befreiung bei Unbewohnbarkeit; einer Minderung sollte stets eine schriftliche Mängelanzeige vorausgehen — entbehrlich ist sie nur, wenn der Vermieter die Belastung nachweislich bereits kennt (LG Berlin, 66 S 212/18). Eine detaillierte Analyse aller relevanten Urteile finden Sie auf der Seite Rechtsprechung.
Wichtig für die Höhe der Forderung: Eine Minderung wirkt nicht nur ab heute. Bestand der Mangel schon länger, lässt sich zu viel gezahlte Miete grundsätzlich auch rückwirkend zurückfordern — begrenzt allerdings durch die Verjährung (in der Regel drei Jahre). Über mehrere Jahre kann so eine erhebliche Summe zusammenkommen; die genaue Reichweite sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.
Schadensersatz (§536a BGB)
War der Mangel schon bei Vertragsschluss vorhanden, haftet der Vermieter auf Schadensersatz auch ohne Verschulden (§536a Abs. 1 Alt. 1 BGB). Entsteht der Mangel später, haftet er, wenn er ihn zu vertreten hat oder mit der Beseitigung in Verzug ist (§536a Abs. 1 Alt. 2 und 3 BGB). Ob die Sorgfaltspflicht auch verlangt, den eigenen Bestand auf Asbest zu untersuchen, dazu ist uns keine Entscheidung bekannt. Voraussetzung ist in beiden Fällen ein Mangel — unbeschädigte, fest gebundene Platten haben Berliner Gerichte nicht als solchen angesehen. Der Schadensersatz umfasst: Kosten für eigene Gutachten, Umzugskosten, Mietdifferenz bei teurerer Ersatzwohnung, und bei Gesundheitsschäden auch Schmerzensgeld und Behandlungskosten.
Informationspflicht des Vermieters (LG Berlin 18 S 140/16)
Der Vermieter muss Sie über eine ihm bekannte Asbestbelastung informieren. Tut er das nicht, liegt eine Pflichtverletzung vor — auch ohne dass ein konkreter Schaden eingetreten ist. Die Pflichtverletzung steht damit fest, ohne dass bereits ein Gesundheitsschaden eingetreten sein muss; Schadensersatz setzt allerdings einen daraus entstandenen Schaden voraus, und eine Mietminderung folgt allein aus der unterbliebenen Information nicht (LG Berlin, Az. 18 S 140/16).
Seit dem 5. Dezember 2024 gilt zudem § 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV: Die Vermutung, es sei kein Asbest vorhanden, greift nur bei Baubeginn nach dem 31. Oktober 1993 — bei älteren Gebäuden also nicht. Die Regel stammt aus dem Arbeitsschutz und stärkt Ihre Position — verschiebt die mietrechtliche Beweislast aber nicht automatisch. Was das für Mieter bedeutet →
Dieser Informationspflicht entspricht ein Auskunftsanspruch des Mieters: Bei konkretem Asbestverdacht können Sie schriftlich Auskunft verlangen — Musterschreiben und Vorgehen dazu unter Schritt 2 oben. Bleibt die Antwort aus, klärt ein eigenes Gutachten (Schritt 3).
In der Praxis sieht die Pflichterfüllung oft anders aus als gefordert. Ein dokumentiertes Beispiel: Ende 2019 verschickte die degewo an Mieter im Kreuzberger Häuserblock Naunynstraße/Waldemarstraße eine mehrseitige Modernisierungsankündigung über eine bevorstehende Sanierung. Auf Seite 6 stand „Rückbau und Entsorgung ev. schadstoffhaltiger Bauteile“ — das Wort Asbest fiel nicht. Erst nach Anwaltsdruck und Gutachterdrohung legte die degewo offen, dass es sich um eine Asbestsanierung handelte. Wenn Ihre Ankündigung ähnliche Sammelbegriffe enthält, fragen Sie schriftlich nach — und lassen Sie sich die Antwort schriftlich bestätigen. Naunynstraße 2019 — die ausführliche Recherche →
Deliktsrechtliche Ansprüche (§823 BGB)
Bei Gesundheitsschäden durch Asbest können Sie neben vertraglichen auch deliktische Schadensersatzansprüche geltend machen. Die Verjährungsfrist beginnt erst, wenn Sie von der Schädigung und dem Schädiger Kenntnis erlangen.
Weil asbestbedingte Erkrankungen oft erst nach Jahrzehnten auftreten (lange Latenzzeit), sollten Sie nicht nur bereits eingetretene, sondern auch künftige Schäden sichern — etwa durch eine Feststellungsklage, die Ihre Ansprüche für später auftretende Gesundheitsfolgen offenhält, damit sie nicht verjähren, bevor überhaupt Symptome sichtbar werden. Der Bundesgerichtshof verlangt für eine solche Klage allerdings, dass ein Schaden nach verständiger Würdigung zu erwarten ist — bei sehr geringer nachweisbarer Exposition wurde sie 2014 als unzulässig abgewiesen (Az. VIII ZR 19/13). Entscheidend ist deshalb die dokumentierte Höhe der Exposition: wer was wann bearbeitet hat, Fotos, Messungen (siehe Schritt 1 und Schritt 3). Warum Mieterklagen trotz des günstigeren Verschuldensmaßstabs scheitern →
Verletzung des Persönlichkeitsrechts (Art. 1, 2 GG)
Fast alles, was Mieter bei Asbest geltend machen, dreht sich um die Wohnung. Es gibt daneben einen Weg, der nicht bei der Wohnung ansetzt, sondern bei Ihnen: Jeder Mensch hat das Recht, selbst zu entscheiden, welchen Gesundheitsgefahren er sich aussetzt. Wer nicht weiß, dass er auf Asbest arbeitet, kann diese Entscheidung nicht treffen. Daraus kann eine Geldentschädigung folgen — etwas anderes als Schmerzensgeld: Sie setzt keinen körperlichen Schaden voraus, den es bei Asbest oft jahrzehntelang nicht gibt. Sie verlangt aber einen schwerwiegenden Eingriff, der sich nicht auf andere Weise befriedigend auffangen lässt; maßgeblich sind Art, Dauer und Ausmaß der Verletzung und das Verhalten des Verantwortlichen (st. Rspr. seit BGH, Urteil vom 26.01.1971, Az. VI ZR 95/70).
Wie das in einem Asbestfall aussieht, hat eine Berliner Kanzlei im Februar 2016 beschrieben; Beteiligte werden darin nicht namentlich genannt. Ein Vermieter bot eine ihm bekannt asbestbelastete Wohnung mit Mietnachlass und Baumarktgutscheinen zur Selbstrenovierung an, ohne auf die Gefahr hinzuweisen. Der Mandant nahm an fünf Tagen hintereinander je acht Stunden kniend Floor-Flex-Platten ab und schliff den schwarzen Kleber mit Sandpapier — ohne jede Schutzmaßnahme. Die Kanzlei klagte auf Geldentschädigung und daneben auf Schmerzensgeld und hielt ausdrücklich fest: „Mit dieser Klage betreten wir Neuland. […] Der Vermieter missachtet die Würde des Mieters als Mensch und nimmt dem Mieter das Recht, selbst über seine Gesundheit zu disponieren.“
Wichtig zur Einordnung: Das ist die Schilderung einer erhobenen Klage, kein Urteil — Gericht, Aktenzeichen und Ausgang sind nicht bekannt, und auch die Einschätzung, eine Geldentschädigung falle regelmäßig höher aus als Schmerzensgeld, stammt von der Kanzlei. Hier steht deshalb kein belegter Erfolgsweg, sondern eine Anspruchsgrundlage, die ein Fachanwalt in genau dieser Konstellation für tragfähig hielt — und die in der Beratung sonst kaum vorkommt. Wer selbst renoviert hat, ohne informiert worden zu sein, sollte sie mit einer Anwältin oder einem Anwalt ausdrücklich ansprechen. Der Beitrag der Kanzlei im Internet Archive →
Kündigung & Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB)
Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB) und können außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Achtung: Dieses Recht knüpft ausdrücklich an den Zugang der Modernisierungsankündigung an. Eine Asbestsanierung ist in der Regel eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB — dafür gibt es das Sonderkündigungsrecht nicht. Dort gilt stattdessen § 555a Abs. 3 BGB: Der Vermieter muss Ihre Aufwendungen in angemessenem Umfang ersetzen und auf Verlangen Vorschuss leisten. Wenn Sie ohnehin ausziehen wollen, ist die Reihenfolge entscheidend: Sichern Sie zuerst die Beweise — Gutachten und, wo nötig, ein selbständiges Beweisverfahren — bevor Sie die Wohnung aufgeben. Ist sie erst zurückgegeben, kann der Vermieter den Zugang blockieren (etwa mit dem Hinweis auf einen neuen Mieter), und der Zustand lässt sich nicht mehr feststellen.
Strafrechtliche Dimension — Fristen beachten
Wichtig: Die Strafantragsfrist für fahrlässige Körperverletzung (§229 StGB) beträgt nur 3 Monate ab Kenntnis von Tat und Täter (§77b StGB) — sie läuft, ob Sie es wissen oder nicht. Ziehen Sie frühzeitig einen Fachanwalt für Strafrecht hinzu — parallel zum Mietrechtler, nicht stattdessen. Welche strafrechtlichen Tatbestände bei Asbest greifen und warum ein Verfahren trotzdem eingestellt werden kann: Das Strafverfahren →