Recht & Politik

Asbestsanierung Kosten — wer zahlt wirklich?

Wenn Asbest in der Mietwohnung gefunden wird, stellt sich schnell die Frage: Wer zahlt die Sanierung? Die juristische Antwort ist eindeutig — und sie lautet nicht: der Mieter. Ein Blick auf § 535 BGB, auf das, was Vermieter nicht dürfen, und auf ein Sonderkonstrukt namens dTD.

Wer zahlt die Asbestsanierung — Mieter oder Vermieter?

Die Asbestsanierung zahlt der Vermieter — vollständig. Asbest in der Bausubstanz gilt rechtlich als Mietmangel. Die Beseitigung ist eine Erhaltungsmaßnahme nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Dazu gehören Untersuchung, Sanierung, Entsorgung und bei Bedarf die Unterbringung der Mieter in einer Ersatzwohnung während der Arbeiten. Alle diese Kosten sind Vermietersache. Das Landgericht Berlin hat am 25.09.2019 zusätzlich klargestellt: Raumluftmessungen sind bei Asbest nicht das entscheidende Kriterium — die Gefahr geht vom verbauten Material selbst aus, nicht von der aktuell gemessenen Faserkonzentration in der Luft (Az. 66 S 212/18). Eine Mietminderung setzt also nicht voraus, dass Fasern bereits nachweislich freigesetzt wurden.

Für Berliner Mieter in 58.847 Wohnungen der landeseigenen Wohnungsunternehmen (Drucksache 19/25 368, Stichtag 31.12.2025) bedeutet das: Die Sanierungsrechnung ist nicht ihr Thema. Die Rechtslage ist eindeutig — die Frage ist nur, ob sie in der Praxis auch so umgesetzt wird.

Der häufigste Umgehungsversuch — und warum er nicht trägt

Der häufigste Versuch, die Asbestkostenfrage zu drehen, läuft über § 559 BGB — die Modernisierungsumlage. Vermieter können Modernisierungskosten zu bis zu 8 Prozent pro Jahr auf die Miete aufschlagen. Genau das versuchen manche Vermieter nach einer Asbestsanierung: Die Maßnahme wird als „energetische Modernisierung“ oder „Wohnwertverbesserung“ deklariert.

Juristisch trägt das nicht. Eine Modernisierungsumlage setzt voraus, dass die Maßnahme den Wohnwert dauerhaft erhöht — durch Einsparung von Energie, durch Komfortgewinn, durch nachhaltige Verbesserung. Die Beseitigung eines gesetzlichen Sicherheitsmangels erfüllt dieses Kriterium nicht. Der Vermieter stellt mit der Sanierung nur den Zustand her, den er nach § 535 BGB ohnehin hätte gewährleisten müssen. Mieterhöhungen, die eine Asbestsanierung als Modernisierung ausweisen, sind nach herrschender Rechtsauffassung anfechtbar. Der Berliner Mieterverein und andere Mieterverbände raten in solchen Fällen ausdrücklich zur Prüfung durch einen Fachanwalt.

Wichtig: Die Abgrenzung kann bei kombinierten Sanierungen unscharf werden. Wenn der Vermieter gleichzeitig Asbest beseitigt und eine energetische Sanierung durchführt, darf nur der energetische Anteil umgelegt werden — und auch das nur dokumentiert und nachvollziehbar. Die Ihre Rechte als Mieter erklärt, wie eine Modernisierungsankündigung auf Trennschärfe geprüft wird. Wie eine solche Ankündigung im Einzelnen zu prüfen und anzufechten ist, steht ausführlich im Beitrag zur Mieterhöhung nach einer Asbestsanierung.

Der Sonderfall degewo: Eigensanierung über die dTD

Ein besonderes Kostenmodell fährt die degewo. Seit 2022 saniert das landeseigene Wohnungsunternehmen überwiegend über seine 100-prozentige Tochter degewo Technische Dienste GmbH (dTD), die im selben Jahr eine LAGetSi-Zulassung zur Sanierung schwach gebundenen Asbests erhielt (Quelle: degewo-Pressemitteilung 2022). Das Argument der degewo: Koordinationskosten werden optimiert, Sanierungsabläufe beschleunigt, Qualität bleibt im Haus kontrollierbar.

Die Grundrechnung ändert das nicht. Zertifizierte Schutzausrüstung, luftdichte Absperrung der sanierten Räume, Spezialentsorgung nach TRGS 519, Staubsaugerdurchgänge mit H14-Filtern, Raumluftmessungen vor und nach der Maßnahme: Diese Kostenblöcke sind gesetzlich vorgeschrieben und lassen sich nicht wegoptimieren. Im PwC-testierten Konzernlagebericht 2017 benannte die degewo Asbest bereits als „wesentliches Geschäftsrisiko“. Im Lagebericht 2023 rechnete sie mit signifikant steigenden Sanierungskosten durch die novellierte Gefahrstoffverordnung.

Strukturell interessant ist der Gewinnabfluß: Zwischen dTD und degewo besteht ein Gewinnabführungs- und Beherrschungsvertrag (HR-Eintrag 11.01.2010). Die degewo beauftragt, die dTD führt aus, die Gewinne fließen zurück an die degewo. Für den einzelnen Mieter ist das kein direktes Kostenproblem — er zahlt nichts. Aber es erklärt, warum die degewo überhaupt ein Interesse an einem solchen Modell hat: Die Kostenkontrolle bleibt im Konzern. Details zu diesem Konstrukt stehen auf der Profilseite degewo Technische Dienste — das Eigensanierungsmodell.

Mietminderung und Duldung während der Sanierung

Während einer laufenden Asbestsanierung haben Mieter Anspruch auf Mietminderung für die Dauer der tatsächlichen Beeinträchtigung. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Grad der Einschränkung ab: Ein Mietobjekt kann nach AG Eutin (Urteil vom 20.06.2018, Az. 27 C 593/15) als unbewohnbar einzustufen sein — dort waren im Keller Asbestfasern freigesetzt worden; der ausgezogenen Mieterin wurden die Kosten der Ersatzunterbringung zugesprochen, und für den Belastungszeitraum war keine Miete geschuldet. Die Minderungs-Quote variiert im übrigen stark von Fall zu Fall — bei beschädigten Floor-Flex-Platten hat das LG Berlin in zwei rechtskräftigen Entscheidungen jeweils 20 Prozent zugesprochen (Az. 18 S 133/15 und Az. 66 S 212/18). Maßgebend ist nicht die Ankündigung, sondern die reale Beeinträchtigung vor Ort. Die Quoten, die Rechtsprechung und ein Musterschreiben dazu stehen gesammelt unter Mietminderung bei Asbest.

Wichtig für die Duldung — und hier wird oft falsch beraten: Eine Asbestsanierung ist eine Erhaltungsmaßnahme. Sie ist dem Mieter nach § 555a Abs. 2 BGB rechtzeitig anzukündigen — eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Die vielzitierte Drei-Monats-Frist gilt allein für echte Modernisierungen (§ 555c BGB). Das AG Schöneberg hat das ausdrücklich festgehalten: Der Gesetzgeber habe bei Erhaltungsmaßnahmen bewusst darauf verzichtet, eine zu § 555c Abs. 1 BGB vergleichbare Regelung zu schaffen (Urteil vom 18.02.2016, Az. 106 C 282/15).

Wer die Duldung allein mit einer angeblich verletzten Drei-Monats-Frist verweigert, verliert deshalb — und riskiert mehr als eine Niederlage: In demselben Verfahren wurde die Duldungspflicht mit Ordnungsgeldandrohung nach § 890 ZPO tituliert. Der eigentliche Hebel liegt woanders: Wird die Maßnahme als Modernisierung deklariert, gilt zwar die Drei-Monats-Frist — dann aber dürfen die Kosten trotzdem nicht umgelegt werden, weil der Schwerpunkt auf der Mangelbeseitigung liegt. Wird die Sanierung nach ordnungsgemäßer Ankündigung verzögert, besteht die Mietminderung fort, bis die Arbeiten tatsächlich abgeschlossen sind.

Ein oft übersehener Anspruch: Die Unterbringung in einer Ersatzwohnung während der Sanierungsarbeiten gehört zu den Vermieterpflichten, wenn die Wohnung während der Maßnahme nicht bewohnbar bleibt. Auch diese Kosten trägt der Vermieter — Hotelunterbringung, Umzugskosten, Lagerung von Möbeln. Die Norm dazu ist § 555a Abs. 3 BGB: „Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ Mieter müssen also nicht vorstrecken; eine zu ihren Lasten abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Abs. 4). Das Landgericht Berlin (Az. 18 S 140/16, Urteil vom 17.01.2018) hat klargestellt: Der Vermieter ist verpflichtet, Mieter über eine ihm bekannte Asbestbelastung zu informieren — die bloße Unterlassung stellt bereits eine Pflichtverletzung dar. Diese Informationspflicht greift auch im Sanierungsumfeld: Mieter dürfen wissen, was genau wo saniert wird.

Was Mieter vor einer angekündigten Sanierung prüfen sollten

Die Kostenseite der Asbestsanierung ist eindeutig — die Fallen liegen in der Umsetzung. Vier Punkte, die Mieter nach Erhalt einer Sanierungsankündigung prüfen sollten:

Erstens: Ist die Maßnahme als Modernisierung oder als Erhaltungsmaßnahme deklariert? Nur die energetischen Anteile dürfen umgelegt werden. Wird die gesamte Maßnahme als Modernisierung deklariert, ist das in aller Regel ein Anfechtungsgrund.

Zweitens: Wurde rechtzeitig angekündigt? Welche Frist gilt, hängt von Punkt eins ab: Bei einer Modernisierung sind es drei Monate in Textform (§ 555c BGB), bei einer Erhaltungsmaßnahme wie der Asbestsanierung genügt eine rechtzeitige Ankündigung ohne feste Frist (§ 555a Abs. 2 BGB). Prüfen Sie deshalb immer zuerst die Einordnung der Maßnahme.

Drittens: Ist konkret beschrieben, welche Materialien in welchen Räumen saniert werden? Eine pauschale Ankündigung ohne Räumungs- und Materialplan genügt den formalen Anforderungen nicht. Seit dem 5. Dezember 2024 zwingt § 5a GefStoffV Eigentümer zudem, vor Bauarbeiten ihre Kenntnisse zur Gebäudegeschichte offenzulegen — und die Entlastungsvermutung des § 11a Abs. 1 Satz 2 GefStoffV greift bei Gebäuden vor dem 31.10.1993 nicht.

Viertens: Ist ein Ersatzwohnraum oder eine zeitliche Abstufung geregelt, falls die Wohnung in der Sanierungsphase nicht nutzbar ist? Fehlt das, sollten Mieter vor Beginn schriftlich widersprechen und die Lösung einfordern. Vier dokumentierte Fallbeispiele aus degewo-Wohnungen zeigen, was passiert, wenn Informationen über Asbest zurückgehalten oder Sanierungspflichten verschleppt werden.

Wer unsicher ist, kontaktiert den Berliner Mieterverein oder einen Fachanwalt für Mietrecht. Die Beratung über Rechte und Pflichten während einer Asbestsanierung ist in aller Regel deutlich günstiger als das, was eine falsch akzeptierte Modernisierungsumlage über Jahre kosten würde.

Aktualisiert: August 2026 — Korrektur: Die Drei-Monats-Frist gilt nur für Modernisierungen (§ 555c BGB), nicht für Erhaltungsmaßnahmen wie die Asbestsanierung (§ 555a Abs. 2 BGB). Ersatzunterbringung jetzt mit Normbeleg (§ 555a Abs. 3 BGB), Minderungsquote auf die belegten 20 % präzisiert.

Quellen